Nu de woningmarkt volkomen op zijn kop lijkt te staan
door grote vraag en weinig aanbod lijkt de aandacht voor de staat van een
bestaande woning op de achtergrond te raken. Bang om achter het net te vissen
komt het voor dat een koper overhaast een bod op een woning uitbrengt zonder
zich te bekommeren om de technische staat van de woning. In de dagelijkse
praktijk duiken regelmatig (ernstige) gebreken op die pas na de overdracht van
een bestaande woning kenbaar worden voor de nieuwe eigenaar.
De waslijst met voorbeelden is eindeloos. Van een
vaatwasmachine waarbij de afvoer alleen in de kruipruimte wegliep, tot volkomen
uitgespoelde funderingen en doorslaande vochtplekken verstopt achter een vaste
kast etc. etc. Telkens weer is het vervolgens de vraag of de koper de vorige
eigenaar of zelfs de eigenaar daarvoor nog kan aanspreken voor de geleden
schade. Dat dit van groot belang kan zijn is evident. Het herstellen van de fundering
van een woning kan zomaar € 60.000,– kosten.
Mocht je als koper te maken krijgt met een verborgen
gebrek dan is de juridische vraag of er sprake is van non-conformiteit. Dit
houdt in dat het gekochte huis niet voldoet aan het verwachtingspatroon dat de
koper volgens de wet mocht hebben. Of dit zo is, is sterk afhankelijk van de
omstandigheden van het geval. Heeft de verkoper voldaan aan zijn wettelijke mededelingsplicht,
heeft de koper voldaan aan zijn wettelijke onderzoekplicht. Hoe zat het met de deskundigheid
van partijen, heeft er een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden, zijn er
schriftelijke bewijzen?
Van de verkoper mag in ieder geval worden verwacht dat
hij alle bekende feiten en omstandigheden naar voren brengt waarvan hij weet of
kan vermoeden dat deze voor de koper van belang kunnen zijn. Daartegenover
staat dat de koper vooraf moet onderzoeken wat hij gaat kopen, een tweedehands
auto koop je per saldo ook niet met je ogen dicht. De onderzoekplicht komt er
op neer dat alles wat een koper redelijkerwijs had kunnen zien, later niet meer
op de verkoper verhaald kan worden. Dit gaat vrij ver, zo moet er bijvoorbeeld
in kruipruimten worden gekeken of deze droog zijn en op het dak gekeken worden
of er geen zichtbare schade is. Bij het sluiten van een voorlopige
koopovereenkomst is het altijd verstandig om een ontbindende voorwaarde in te
bouwen op grond waarvan de koopovereenkomst ontbonden kan worden als uit een
bouwkundige keuring blijkt dat er sprake is van (verborgen) gebreken. Als er
een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie aangevraagd is dan moet de
taxateur extra letten op bouwkundige gebreken aan de woning. Hoe ouder een
woning uiteindelijk is, hoe meer gebreken er kunnen spelen.
Hoe graag u een woning ook zou willen kopen, ons advies
is om voor iedere woning die ouder is dan circa 20 jaar toch goed op te letten
of de bouwkundige staat in orde is. Bent u de verkoper van deze woning dan is
het een goed idee om zelf een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en deze
bij de verkoopdocumentatie te voegen. U bent de koper dan voor en kan sneller
tot zaken komen. Heeft u hulp nodig bij het formuleren van clausules in de
koopakte of wil u deze even laten checken op rechtsgeldigheid neem dan gerust
tijdig contact met ons kantoor op.