Het ondertekenen van een koopovereenkomst van een huis heeft soms vreemde gevolgen.
Een sprekend voorbeeld van hoe het mis kan gaan is wanneer een koper via een sleutelverklaring al in de periode tussen ondertekening van de koopovereenkomst en van de leveringsakte in het huis aan de slag kan. De ontdekking van niet daarvoor door de koper geconstateerde en door de verkoper vermelde gebreken – bijvoorbeeld houtworm in balken – zal voor veel kopers dan aanleiding zijn om af te zien van de koop. Om dat zonder problemen en onvoorziene verplichtingen te realiseren, moet de koper wel de weg bewandelen volgens de afgesproken procedure.
Onlangs speelde een dergelijke zaak voor het hof Arnhem-Leeuwarden. Zich totaal niet bewust van de juridische gevolgen liet de koper aan de verkoper en aan het notariskantoor weten dat hij heeft afgezien van de koop omdat er sprake was van verborgen gebreken die de verkoper hem vooraf had moeten melden. De koper heeft zich beroepen op dwaling (als hij van de houtworm had geweten had hij de voorlopige koopovereenkomst niet getekend), heeft de woning verlaten en de sleutels bij de notaris ingeleverd.
De verkoper was het niet eens met deze gang van zaken en heeft de koopovereenkomst ontbonden en de contractuele boete van 10% van de koopprijs van de koper gevorderd. De koper wilde deze boete niet betalen en heeft de zaak voorgelegd aan de kantonrechter. Die vond dat er geen sprake was van dwaling en oordeelde dat de verkoper – omdat de koper heeft verzuimd de verkoper eerst in gebreke te stellen – gerechtigd was om de koop te ontbinden en van de koper de boete te vorderen.
De koper dacht in hoger beroep sterk te staan met de opvatting dat de verkoper zonder de koper K in gebreke gesteld te hebben de koop heeft ontbonden en de boete heeft gevorderd. Het hof oordeelde echter anders. In de wet staat een bepaling die in deze zaak inhoudt dat verzuim zonder ingebrekestelling intreedt als de verkoper uit een mededeling van de koper moet afleiden dat deze de verbintenis niet zal of kan nakomen. Die bepalend is niet dwingend, partijen kunnen anders overeenkomen. In dit geval was dat ook gebeurd. Partijen hebben in de koopakte een afwijkende regeling voor het intreden van verzuim afgesproken. Op grond van die afspraak kan de overeenkomst pas worden ontbonden (en kan een boete pas verschuldigd zijn) na een ingebrekestelling. Die bepaling is niet vatbaar voor een andere uitleg.
Onder bijzondere omstandigheden is echter wel denkbaar dat een beroep op deze regeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar die omstandigheden deden zich in deze zaak niet voor. Het was wel duidelijk dat de koper zich niet realiseerde de boete te riskeren door uit de woning te vertrekken en de sleutels in te leveren. Juist onder die omstandigheden heeft hij belang bij een tijdige waarschuwing voor de mogelijk verstrekkende gevolgen van zijn handelen en bij de mogelijkheid dat handelen te heroverwegen. Dit was nu juist geregeld in de koopakte via de bepaling dat de overeenkomst pas na ingebrekestelling met een termijn van acht dagen kon worden ontbonden en dat pas daarna een boete verschuldigd kon zijn.
Zo wordt weer eens bewezen hoe groot het belang is van de juridische formulering van de koopovereenkomst. Raakt u ooit in een vergelijkbare situatie, bel ons dan voor een afspraak voordat u gaat handelen zodat u financiële kleerscheuren kunt voorkomen.