Ontbindende voorwaarde bij ernstige constructieve gebreken

Bij het kopen van een woning is het wettelijk verplicht dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Nadat verkoper en koper getekend hebben, heeft de koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd waarbinnen de koop zonder opgave van redenen ontbonden kan worden. In de meeste koopovereenkomsten worden nog aanvullende ontbindende voorwaarden opgenomen. Een voorbeeld daarvan is een ontbindende voorwaarde voor het niet verkrijgen door de koper van een passende financiering. De vervulling van een ontbindende voorwaarde heeft tot gevolg dat de koop automatisch is ontbonden. In de meeste gevallen is er echter in de koopovereenkomst bepaald dat een partij zich op het intreden van zo’n voorwaarde expliciet moet beroepen.

In een recente rechtszaak voor rechtbank Limburg was in de koopovereenkomst naast de gebruikelijke ontbindende voorwaarden nog een ontbindende voorwaarde opgenomen voor mogelijke ernstige constructieve gebreken aan de gekochte woning. Afgesproken was dat de koper binnen twee weken na het tekenen van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring moest laten uitvoeren. Deze keuring heeft plaatsgevonden, uit het bijbehorende rapport bleken geen ernstige bouwkundige gebreken aan de woning. Wel werd melding gemaakt van scheurvorming in muren en vocht in de vloer met daarbij de aantekening dat nader destructief onderzoek (waarvoor dus hak- en breekwerk nodig is) vereist zou zijn om eventuele ernstiger problemen aan het licht te brengen.

De koper gaf vervolgens geen opdracht voor een nader onderzoek maar deed wel een beroep op de ontbindende voorwaarde. De verkoper stelde vervolgens dat nu uit het onderzoek geen duidelijke ernstige gebreken naar voren gekomen zijn de koop geldig is en de koper dus geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. De koper stemde hiermee niet in, waarna de verkoper hem in kort geding voor de rechter daagde om de koper te laten veroordelen tot het afnemen van de woning conform de koopovereenkomst.

De voorzieningenrechter in kort geding gaf de verkoper gelijk. Van ernstige constructieve gebreken is immers niet gebleken uit het in opdracht van koper opgestelde rapport. De koper voerde aan dat de termijn van twee weken te kort was voor het laten uitvoeren van nader onderzoek. De rechter was hierin van mening dat dit bij het risico van de koper hoort. Om dat te voorkomen had hij bijvoorbeeld sneller kunnen handelen of een langere termijn moeten overeenkomen. De koper heeft de woning dus alsnog af moeten nemen van de verkoper.

Dit toont maar weer eens aantoont hoe belangrijk het is om tussen partijen gemaakte afspraken helder te formuleren in een koopovereenkomst. Heeft u zelf een dergelijk geval aan de hand vraag ons dan vooraf advies, wij zijn bij uitstek specialist in het vastgoedrecht en kunnen u behoeden voor problemen zoals hiervoor beschreven.