Wie
een huis, pand of grond koopt mag op grond van de wet verwachten dat hij of zij
oog geleverd krijgt wat hij of zij bij de koop mocht verwachten geleverd te
krijgen. In juridische termen heet dat het conformiteitsbeginsel. U mag afgaan op
uitlatingen van de verkoper en van de feitelijke situatie. Dat verloopt echter
niet altijd even gladjes, zo blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof
Amsterdam.
Een
mondelinge koopovereenkomst is net zo bindend als een schriftelijke. Beide zijn
voor de notaris de basis om de transactie in een schriftelijke koopovereenkomst
en in een leveringsakte vast te leggen. Het Hof moest zich uitspreken over een
zaak waarin koper een parkeerterrein heeft gekocht dat nabij een bepaald
kadastraal nummer gelegen was, met vermelding van de omvang van het terrein. De
koper heeft na de overdracht (levering) ontdekt dat het parkeerterrein voor een
gedeelte ook op een aangrenzend kadastraal perceel ligt en vordert dat de
verkoper het ontbrekende deel ook aan hem levert. Die stelt dat de
koopovereenkomst alleen maar betrekking heeft op het kadastrale perceel dat in
de akte is vermeld.
De
rechtbank stelde de verkoper in het gelijk. In de koop- en leveringsakte was
uitsluitend het betreffende perceelnummer opgenomen terwijl bij de koopakte ook
nog een kadastrale kaart was gevoegd. Hierdoor mocht de verkoper volgens de rechtbank
er op vertrouwen dat de koper alleen het gedeelte op het bij het nummer
behorende perceel wilde kopen. De koper ging in beroep en kreeg bij het Hof
gelijk.
Het
Hof overweegt dat de koopovereenkomst mondeling tot stand is gekomen op het
kantoor van de verkoper, waarna de koper zijn vaste notaris heeft gevraagd de
bereikte overeenstemming vast te leggen in een schriftelijke koopovereenkomst
en in een leveringsakte. Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen
gaat het daarom in eerste instantie erom vast te stellen hoe partijen onder de
gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hun mondeling bereikte
overeenstemming hebben mogen begrijpen en uitleggen. Vervolgens moet worden
bezien of de schriftelijke vastlegging door de notaris van die overeenstemming
in de twee akten daarin nog verandering heeft gebracht.
Op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is gebleken komt het Hof tot het
oordeel dat de koper erop heeft mogen vertrouwen dat partijen een mondelinge
koopovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot het gehele parkeerterrein
zoals ook door de verkoper aangewezen. Dit los van het feit dat een klein deel
van het parkeerterrein gelegen was op een ander kadastraal perceel dan het inde
akte vermelde perceel, heeft K zijn vaste notaris een schriftelijke
koopovereenkomst en een leveringsakte laten opstellen met betrekking tot het in
de akte vermelde perceel.
In de schriftelijke koopovereenkomst is vermeld dat het gaat om“een
parkeerterrein”en niet dat het gaat om een deel van een
parkeerterrein, zoals voor de hand had gelegen als dat inderdaad de situatie
was. De kadastrale grens tussen beide percelen liep dwars door de parkeervakken
heen. Volgens het Hof moet het voor de verkoper bij lezing van de conceptakten
duidelijk zijn geweest dat de koper een vergissing maakte, of dat de verkoper
zelf ook nog in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat het gehele
parkeerterrein op het in de akte vermelde perceel lag.
Hoe dan ook heeft de verkoper aan de inhoud van de notariële akten niet alsnog
het vertrouwen kunnen ontlenen dat de koper toch niet het gehele
parkeerterrein, maar slechts het gedeelte van het parkeerterrein op het
betreffende perceel lag, wenste te kopen. Voor die beperking bestond immers
geen enkele reden. Het Gerechtshof heeft het vonnis van de Rechtbank vervolgens
vernietigd en de verkoper er toe veroordeeld het resterende deel van het
parkeerterrein alsnog over te dragen aan de koper.
Bent
u in voor de koop van een perceel waarvan niet 100 % zeker is hoe de erfgrens
loopt en wenst u dit soort problemen te voorkomen? Bel ons voor een afspraak.