Nu er na de crisis eindelijk weer nieuwbouwprojecten gerealiseerd worden is het goed om eens stil te staan bij de zogenaamde 5% regeling. In de praktijk wil het nogal eens voorkomen dat er bij oplevering van een nieuwbouwwoning een aantal gebreken wordt geconstateerd. Uiteraard is de aannemer dan verplicht deze gebreken alsnog op te lossen. Indien op dat moment de aannemer de complete koop-/aanneemsom al op zijn rekening heeft staan, wilde het wel eens zo zijn dat de aannemer geen haast maakte met het herstellen van de gebreken. Sinds 2003 is hiervoor een wettelijke regeling opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.
De bedoeling van deze regeling is het bevorderen dat
de aannemer uw nieuwbouwwoning correct en zonder gebreken oplevert. Om dit te
bereiken wordt 5% van de door u te betalen aanneemsom (ofwel de helft van de
laatste bouwtermijn) geblokkeerd zolang de oplevering niet geheel naar uw wens
is. Dit bedrag moet dus wel door u betaald worden, maar blijft bij de
projectnotaris in depot staan totdat ook het laatste gebrek is opgelost. Zo blijft
er een financiële stok achter de deur om de aannemer gemotiveerd te houden uw
huis correct op te leveren.
In de praktijk vraagt de aannemer het bedrag wel op
bij de notaris maar stelt daar dan een (doorlopende) bankgarantie tegenover. Op
het moment dat het nodig is zal de notaris een beroep doen op deze bankgarantie
en komt het geld weer terug.
Vlak vóór de oplevering van uw woning door de
aannemer moet u de totale koop-/aanneemsom en de eventuele meerwerknota’s
hebben voldaan. De laatste aanneemtermijn wordt gedeclareerd vóór de oplevering
en bedraagt 10% van de aanneemsom. Als de aannemer een bankgarantie heeft
gesteld maakt u de 10% naar de aannemer over. Als er geen bankgarantie is dan
stort u de laatste 5% naar de projectnotaris. De oplevering en
sleuteloverdracht zullen niet plaatsvinden zolang niet alle verschuldigde
bedragen zijn voldaan. Op de dag van de oplevering doet u samen met een
medewerker van de aannemer een inspectieronde door de nieuwe woning. U kunt
zich daarbij op eigen kosten laten bijstaan door een deskundige..
Als de woning door u geheel in orde wordt bevonden,
tekent u het proces-verbaal van oplevering in tweevoud.
De aannemer tekent mee en stuurt het proces-verbaal
van oplevering naar de notaris. De notaris keert vervolgens drie maanden na de
oplevering het depotbedrag uit aan de aannemer dan wel geeft hij de
bankgarantie vrij aan de aannemer.
De 5%-regeling geldt ook voor gebreken die binnen een
periode van 3 maanden na oplevering naar voren komen, ook deze nieuwe gebreken
moet de aannemer dan vlot oplossen. Als bij de oplevering wel sprake is van gebreken
dan worden deze vermeld op het proces-verbaal van oplevering. U hoeft geen
akkoord te geven voor uitkering van de 5% aan de aannemer totdat alle gebreken zijn
verholpen. Na de oplevering heeft de aannemer 3 maanden om alle gebreken die
zijn geconstateerd bij de oplevering en op het opleveringsrapport zijn vermeld,
te herstellen.
Als de periode van 3 maanden na de oplevering voorbij
is, moet de notaris de 5% vrijgeven aan de aannemer, tenzij u de notaris
voordien tijdig en schriftelijk heeft aangegeven dat dit niet mag gebeuren. In
deze brief moet zijn opgenomen welke gebreken er nog zijn en of de gehele 5%
moet worden vast gehouden. In verreweg de meeste gevallen zal de aannemer de
gebreken vlot oplossen en wordt het depot alsnog vrijgegeven door de notaris. Mochten
er toch problemen rijzen dan voorziet de 5% regeling in een
arbitragevoorziening waardoor het geschil uiteindelijk tot een oplossing zal
komen.
Al
met al gaat het hier over complexe regelgeving, mocht u daar vragen over hebben
neem dan gerust contact met ons kantoor op, wij helpen u graag verder.